登記識別情報とは、不動産の登記申請をした場合に、その登記によって登記名義人になる人に対して通知される12桁のローマ字と数字の組合せのパスワードのようなものです。

登記名義人とは、その登記によって権利を得る人のことで、所有権移転登記であれば新しい所有者、抵当権設定登記であれば債権者のことです。

①登記識別情報が通知される登記の例

• 所有権移転：売買や贈与、相続などによって所有者が代わる登記…新所有者に通知
• 抵当権設定：住宅ローンなどを借りる場合に設定される担保…金融機関に通知

②登記識別情報を通知される人

• 登記識別情報は不動産ごと、申請人ごとに通知されます。
• 土地とその上に建つ建物を夫婦共有名義で購入する場合は、不動産の数が土地1つ、建物1つ、新所有者が2人ですので、合計4つの登記識別情報が通知されます。

③登記識別情報の通知の方法

• 登記識別情報通知書というA4の紙に不動産の所在地、登記申請の受付年月日と受付番号、登記の目的、登記名義人とともに通知されます。
• その登記の管轄法務局名、登記官名と職印が押されています。
• 登記識別情報の部分は目隠しシールを貼られた状態で通知されます。

④登記識別情報の保管の方法

• 不動産の登記を司法書士に依頼した場合は厚紙などで表紙を付けて返却されます。
• 登記識別情報は第三者に盗み見られないように、目隠しシールを剥がさず、金庫等に保管することが望ましいでしょう。

⑤登記識別情報が通知されない登記の例

• 登記申請をしても新しく権利を得る人がいない場合は登記識別情報は通知されません。
• 抵当権抹消：住宅ローンなどを完済して担保を消すための登記
• 所有権登記名義人住所・氏名変更：所有者の住所や氏名が変わったのでその変更の登記

権利証（登記済証）とは、登記が完了した際に法務局から新所有者や抵当権者といった登記名義人に交付されていた書類で、その不動産の所有者であること、抵当権の権利者であることを表す書類でした。

その後、登記名義人が不動産を売却したり抵当権を抹消する際に、本人を確認するために法務局に提出する必要があるものです。

①権利証・登記済証の廃止

• 以前、不動産登記申請はすべて書類で行われていましたが、現在は、各地の法務局に対してオンラインで申請できるようになりました。
• オンライン申請では、権利証という紙媒体を使うことに不都合があるため、権利証に代わるものとしてパスワード形式の登記識別情報というものが新しく作られました。
• したがって、オンライン申請が可能な法務局に対してオンライン申請・書類申請のどちらの形式で不動産登記申請をしても、紙の権利証は発行されず、登記識別情報が通知されるようになりました。

②今持っている権利証・登記済証は？

• 法務局がオンライン化される前に所有者になった方は、今でも権利証を保管されていると思います。
• この権利証はこれまで通り有効な書類ですので、大切に保管をお願いいたします。
• 不動産を売却する場合や抵当権を設定する場合に必要な書類となります。

　登記識別情報の発行を受けていなかった場合や、発行を受けたものの失念した場合、登記済証を失くしてしまった場合には、登記識別情報（登記済証）の提供に代わり次の方法をとることとなります。

原則　　事前通知

例外１　資格者代理人（司法書士）による本人確認情報の提供

例外２　公証人による本人確認の認証

　（１）事前通知とは

　登記識別情報（登記済証）を提供すべき登記の申請において、その登記識別情報（登記済証）を提供することができない正当な理由があるときは、法務局から登記義務者に対し、「申請があった旨及び当該申請の内容が真実であると考えるときは、法務省令で定める一定期間（原則２週間）内にその旨の申し出をすべき旨」を通知することとなります。登記義務者より事前通知に対する申出が期間内にされないときは、申請が却下されることとなります。

　なお、登記義務者とは、申請する登記により権利を失うなど、登記上不利益を受ける者のことをいいます。

　（２）通知の方法

　オンライン申請で登記申請した場合でも、登記義務者に対する事前通知は「事前通知書」という「書面」をもって行われます。

　登記義務者が個人の場合には、本人限定受取郵便等で送付され、法人の場合には、法人の主たる事務所にあてて書留郵便等で送付されます。

　なお、申出により、法人の代表者の住所にあてて送付することも可能であり、この場合には、本人限定受取郵便等で送付されます。

　登記義務者が外国に住所を有する場合は、書留郵便等で送付されます。

　（３）通知に対する回答（申出期間）

　事前通知に対し、登記義務者が申出期間内に法務局に対し申出をしたときは、登記官は、その登記をすることができます。申出がされるまでは、登記をすることができません。

　申出は原則２週間以内に事前通知書の返送によって行い、２週間の起算日は登記義務者が受領した日ではなく、通知を発送した日からとなります。登記義務者が外国に住所を有する場合は、通知を発送した日から４週間内となります。

　（４）申出の方法

　通知自体は常に書面で行われますが、申出については、オンライン申請がされた場合には、オンラインで申出を行うことが認められています。

　（５）事前通知の再発送の可否

　事前通知書が受取人不明を理由に返送された場合において、申出期間満了前に申請人から事前通知書の再発送の申し出をすると、再発送されますが、申出期間は「最初に事前通知書を発送した日」から起算するため注意が必要です。

　紛失、火災又は盗難等により申出ができない場合には、再発送できないため、いったん申請を取り下げし、改めて登記申請する必要があります。

　郵便盗難事故により、登記義務者に配達される前に亡失した場合には、郵便監察局長の亡失証明書の提出があった場合には、再発送されますが、この場合でも、申出期間は最初の通知の発送日から起算されることとなります。